Türkiye’de kiracı tahliye koşulları ve yasal süreç

Türkiye’de tahliye davası açılabilmesi için Türk Hukuk Sisteminde kanunda öngörülen nedenlerin varlığı gerekmektedir. Yasal şartlar sağlanmadığı sürece tahliye davası yoluyla kiracının çıkarılması mümkün değildir. Bu makalede, kiracı tahliyesi için gerekli kurallar, izlenmesi gereken hukuksal süreç, tahliye davası açma şartları ve kiracı tahliye sürecine ait temel konular ele alınmaktadır.

TÜRKİYE’DE KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Türkiye’de kiracı tahliyesi denildiğinde, yaygın olarak kira müddetinin bitimiyle kiracının tahliye edilebileceği düşünülse de bu hakikat değildir. Kira kontratı sona erdiği için kiracının tahliyesi mümkün olmayıp, tahliye lakin kanunda belirtilen şartların varlığı halinde gerçekleştirilebilir. Bununla birlikte, kira müddeti devam ederken de geçerli nedenler bulunuyorsa konut sahibi tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilir.

Kiracının rastgele bir nedenle kiralanan taşınmazdan yasal yollarla çıkarılması “kiracı tahliyesi” olarak isimlendirilir. Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri kanunda detaylı formda düzenlenmiş olup, bu mevzuda temel kararlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. ve devamı hususlarında yer almaktadır. Ayrıyeten mevzuatta kiracı tahliyesine ait çeşitli düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu makalede, kiracı tahliyesine ait yasal çerçeve detaylı olarak ele alınmakta ve sıkça sorulan sorulara cevap verilmektedir. Fakat her somut durum farklılık gösterebileceğinden, kira hukuku konusunda uzman bir avukattan dayanak alınması tavsiye edilir.

TÜRKİYE’DE KİRACI TAHLİYESİ NEDENLERİ VE TAHLİYE DAVASI YOLLARI

Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir ve bu nedenlerden biri mevcutsa mesken sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Lakin, bu nedenler olmadan, belli vadeli kira kontratı sona ermiş olsa bile kiracı tahliye edilemez.

• Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: En yaygın tahliye sebebidir. Konut sahibi, ödenmeyen kiraya ait ihtar gönderip 30 gün içinde ödemeyi talep eder. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılır ve icra takibi başlatılabilir.
• İki Geçerli İhtar ile Tahliye: Kiracı, kira müddeti içinde iki kere geçerli ihtar alırsa, kira mühletinin sonunda bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, bu tarihte taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası açılabilir.
• Ev Sahibi yahut Akrabalarının Gereksinimi Nedeniyle Tahliye: Konut sahibi, kendisi yahut yakınlarının konut muhtaçlığı olduğunu ispat ederse tahliye davası açabilir.
• Yeni Malikin Muhtaçlığı Nedeniyle Tahliye: Yeni malik, taşınmazı kendi gereksinimi için kullanmak üzere, satın aldıktan sonra altı ay içinde tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa yahut İmar Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın genişletilmesi yahut yine yapılması gerekiyorsa, kiracı tahliye edilebilir.
• Komşuları Rahatsız Etme Nedeniyle Tahliye: Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa, yazılı ihtar verilerek tahliye talep edilebilir.
• 10 Yıl Sonunda Tahliye: Belgisiz periyodik mukavelelerde 10 yıl sonunda, muhakkak vadeli kontratlarda ise 10 yıllık uzatma periyodu sonunda, üç ay evvelden bildirim yapılarak tahliye davası açılabilir.

TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?

Tahliye davalarına bakmakla vazifeli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Lakin, bu mahkemenin münhasır yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle dava, davalının ikametgahının bulunduğu asliye hukuk mahkemesinde yahut kira mukavelesinin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte, davanın burada açılması mecburî değildir.

TÜRKİYE’DE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Türkiye’de tahliye davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir karşılık vermek mümkün değildir. Müddet, davanın niteliğine, mahkemenin iş yüküne, davanın açıldığı yere ve kiracının temyiz hakkını kullanıp kullanmamasına bağlı olarak değişir.

Genellikle bir tahliye davası ortalama 2 ila 2,5 yıl sürmektedir. Fakat, kiracılık bağlarına yönelik son düzenlemeler nedeniyle uyuşmazlıklar artmış, bu da mahkemelerin iş yükünü artırarak yargı sürecini uzatmıştır. Münasebetiyle, tahliye davasının mühleti her somut olayda mahkemenin yoğunluğuna ve işleyişine nazaran değişkenlik göstermektedir.

KİRADA OTURULAN MESKEN SATILIRSA NE OLUR?

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı müdafaaya yönelik kararlar içermekte olup, kiralanan taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını teminat altına almayı amaçlamaktadır. Şayet konut sahibi, satış öncesinde kiracı ile geçerli bir kira mukavelesi yaptıysa, bu mukavele yeni malik açısından da bağlayıcıdır ve kontrat kuralları satış sonrasında da geçerliliğini korur. Bu durum, yeni malikin mevcut kira kontratına uymak zorunda olduğu manasına gelir ve Türkiye’deki kiracı tahliye şartlarına uygun bir neden bulunmaksızın kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir.

Ancak, yeni malik taşınmazı kendisi yahut yakınları için kullanma gereksiniminde olduğunu öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’na nazaran, bu münasebetle tahliye talep edebilmesi için muhakkak yasal kaideleri yerine getirmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, yeni malikin taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en az bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması mecburidir. Kiracı bu müddet içinde taşınmazı boşaltmazsa, yeni malik gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.

Özetle, Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını korurken, makul şartlar altında yeni malike tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.